2.12 줍줍! 의정부역 브라운스톤 리버뷰 분양가, 평면도

2.12 줍줍! 의정부역 브라운스톤 리버뷰 분양가, 평면도

2.12 줍줍! 의정부역 브라운스톤 리버뷰 분양가, 평면도

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 의정부역 브라운스톤 리버뷰 무순위 청약(사후접수) 정보를 알아봅니다. 의정부역 브라운스톤 리버뷰는 경기도 의정부시 신곡동 571-1번지 일원에 위치합니다. 의정부역 브라운스톤 리버뷰는 최고 31층 8개동 총 796세대 규모입니다. 장암1구역 재개발로 이중 584세대를 일반분양했습니다. 1단지(177세대), 2단지(592세대)로 나눠져있고, 역에서 조금더 가까운 1단지에서 1세대가 무순위 청약(사후접수)으로 공급됩니다.

의정부역 브라운스톤 리버뷰는 GTX-C 호재가 있는 의정부역을 도보로 이용할 수 있고, 신세계백화점, 중랑천, 초등학교까지 의정부에서 괜찮은 입지입니다. 그럼, 시작합니다.

입주자 모집공고

의정부역 브라운스톤 리버뷰 무순위.pdf

0.18MB

의정부역 브라운스톤 리버뷰 입주자모집공고문.pdf

1.12MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 국내에 거주하는 만19세 이상인 분

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능

청약일정

- 최초 모집공고 : 2022년 8월 5일

- 청약접수 : 2월 12일

- 당첨자발표일 : 2월 17일

- 계약일 : 2월 24일-26일

- 최초준공일 : 2024년 10월

- 입주예정일 : 2025년 3월

청약방법

청약홈

청약홈 | APT무순위/취소후재공급 분양정보/경쟁률

공급규모 및 분양가

총 796세대 중 1세대 잔여공급

- 59A㎡(1세대) : 4.35억(12층)

 

* 참고(2022년 8월, 최초 분양) : 총 796세대 중 584세대

- 59A㎡(46세대) : 4.40억

- 59B㎡(113세대) : 4.44억

- 59C㎡(54세대) : 4.38억

- 59D㎡(253세대) : 4.44억

- 76A㎡(26세대) : 5.73억

- 76B㎡(37세대) : 5.66억

- 84A㎡(14세대) : 6.20억

- 84B㎡(10세대) : 6.34억

- 84C㎡(18세대) : 6.29억

- 104㎡(13세대) : 7.34억

 

단지배치도 및 평면도

101동 뷰라고 한다

101동 뷰라고 한다2

101동 뷰라고 한다3

 

 

입지환경

GTX-A에 파주운정역이 있다면, GTX-C에는 의정부역이 있다

교외선도 2024년 재개되었다

의정부역 도보 14분

의정부역 이용시, 지하상가로 접근한다고 한다

중랑천뷰 : 뒤에 산을 포함해서 괜찮은데, 전선이 눈에 거슬린다.

의정부역(792m), 신동초등학교(248m)

의정부역과 신세계백화점

신동초등학교

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 의정부역 브라운스톤 리버뷰 59㎡ 호가 : 5.6억(24층)

- 의정부역 브라운스톤 리버뷰 59㎡ 분양가 : 4.35억(12층)
- 의정부역 브라운스톤 리버뷰는 2024년 10월 준공된 단지로, 최근 입주장이 막 끝난 단지입니다. 특히, 59타입은 매물 3개뿐인데요. 후불제이자를 별도로 책정해서 호가의 차이가 있습니다. 그중 정상매물의 호가는 위와 같고, 최근 실거래가는 분양권이라 시세와는 차이가 있습니다. 이를 감안한 비교가치는 5.35억으로 안전마진은 1억입니다.

최근까지 거래가 있었다

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용
3. 전매제한 : 없음

4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 없음

7. 최초경쟁률

경쟁률이 높지는 않았다 : 총 1768개의 통장이 들어왔다

8. 최종의견 
의정부역 브라운스톤 리버뷰는 2022년 리뷰 당시만해도 안전마진이 충분했던 단지입니다. 2022년 의정부는 조정지역이었고, 재당첨제한도 있었습니다. 대장단지로 꼽히는 의정부역센트럴자이앤위브캐슬 59타입은 실거래가 7.1억까지 찍었는데요. 2025년 지금은 의정부가 아니더라도 수도권 외곽은 아래처럼 반등하지 못하고 있습니다. 

의정부역 브라운스톤 리버뷰는 브랜드, 세대수, 상품성에서 모두 의정부역센트럴자이앤위브캐슬에 뒤지지만, 의정부역 접근성은 뒤지지 않습니다. 호갱노노에서는 역까지 10분이다 vs 14분이다. 논쟁이있지만, 지하상가 이용과 신호체계는 네이버지도에서 반영하지 못하는 경우가 많습니다.

206동에서 의정부역 6-2출구까지 7분 35초+지하상가에서 개찰구까지 2분 38초 걸렸다고 한다(출처 : 호갱노노)

1단지(101동) 기준으로는 더 빠를 것으로 예상된다

GTX-A 파주운정역이 개통하면서, 주변의 신축단지들이 주목받았듯이, GTX-C 개통시점에 주목받을 단지입니다. 500세대 이상+6년이하 신축은 아래와 같이 흔치 않습니다. 게다가, 의정부역까지의 거리도 비슷하고요. 부근으로 걸어서 10분이면, 여기서는 역세권이라고 보아도 무방합니다.

문제는 GTX-C가 좀처럼 진행되고 있지 않다는 것입니다. 2024년 3월 착공식은 했지만, 자금줄이 막히면서 진행이 더디었는데요. 전구간이 민자사업인 GTX-C에는 더 치명적이었습니다. 건설사의 PF부실 얘기만 뉴스로 접했는 데, GTX에도 영향을 주네요. 아래 기사처럼 2030년 개통은 힘들어보입니다.

[단독] GTX 자금줄 트일까…은행 위험가중치 250%로 하향 - 대한경제

[단독] GTX 자금줄 트일까…은행 위험가중치 250%로 하향

그런 점에서 GTX-C 호재는 조금더 시간을 가지고 지켜볼 단지이고요. 그래도, 안전마진이 있고 부담이 적어, 실거주하실 분들에게 추천드립니다. 전세 호가가 2.9억(8/31층)부터 시작해서, 투자자에게는 갭차이가 있습니다. 입주기간은 지나서 잔금대출을 받기는 어려워보이고, 주택담보대출을 받는다면, LTV 70%를 적용하여, 필요현금은 6100만원+@(취득세, 발코니확장비, 옵션비)가 예상됩니다. 오늘도 부리남이었습니다.

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