2.11 줍줍! 곤지암역 제일풍경채 분양가, 평면도, 중도금대출

2.11 줍줍! 곤지암역 제일풍경채 분양가, 평면도, 중도금대출

2.11 줍줍! 곤지암역 제일풍경채 분양가, 평면도, 중도금대출

안녕하세요, 부리남입니다.
오늘은 곤지암역 제일풍경채 무순위청약(사후 접수) 정보를 알아봅니다. 곤지암역 제일풍경채는 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리636번지(곤지암역세권 A1-1블록)에 위치합니다. 곤지암역 제일풍경채는 최고 22층 7개동 총 565세대 규모입니다. 지난 줍줍에서 49세대를, 이번 줍줍에서 29세대를 무순위청약(사후 접수)으로 공급합니다. 잔여세대 소진 속도가 빠른 편입니다.

경강선 곤지암역은 판교 출퇴근을 고려하시는 분들에게는 괜찮은 선택지입니다. 특히, 역세권으로는 민간분양 3곳이 있는데요. 제일 먼저, 2024년 8월에 힐스테이트 광주곤지암역(2027년 5월 준공, 635세대)이 분양했고, 제일풍경채가, 그다음에는 아이파크가 분양했습니다. 저는 제일 풍경채를 밸런스가 좋은 단지로 소개드렸는데요. 세대수는 500세대 이상이면서, 곤지암역에서 가깝기 때문입니다.

곤지암역 제일풍경채는 그동안 선착순 줍줍, 상시 줍줍, 그리고 저번달에 무순위청약을 거쳐 계약률은 94%에 달하는데요. 과연 그럴까요? 오늘 전 좀 실망이네요. 바로, 리뷰 시작합니다.

입주자 모집공고

곤지암역 제일풍경채 무순위 2차.pdf

0.25MB

곤지암역 제일풍경채 입주자모집공고문.pdf

0.90MB

(오른쪽 화살표를 눌러야 볼 수 있습니다)

청약자격

- 국내에 거주하는 만19세 이상인 분

- 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매부양)

- 청약통장 가입여부와 무관하게 신청가능

청약일정

- 최초 모집공고 : 10월 31일
- 청약접수 : 2월 11일

- 당첨자발표일 : 2월 14일

- 계약일 : 2월 16일
- 입주예정일 : 2027년 8월

청약방법

청약홈

https://www.applyhome.co.kr/ai/aia/selectAPTRemndrLttotPblancListView.do#a

공급규모 및 분양가

* 총 565세대 중 29세대 잔여공급

* 계약금 5% 변경

- 84A㎡(28세대) : 6.03억

- 84B㎡(1세대) : 5.71억

세대수 오타가 있다

 

* 참고(2025년 1월, 무순위1차) : 49세대 잔여공급

* 계약금 10%

- 84A㎡(20세대) : 6.03억

- 84B㎡(9세대) : 6.05억

- 84C㎡(20세대) : 6.05억

 

* 참고(2024년 11월, 최초 분양) : 총 565세대 일반분양

* 계약금 10%

- 59A㎡(152세대) : 4.49억

- 84A㎡(242세대) : 6.03억

- 84B㎡(84세대) : 6.05억

- 84C㎡(87세대) : 6.05억

 

단지배치도 및 평면도

 

 

입지환경

곤지암초등학교(508m), 경강선 곤지암역(363m)

곤지암초등학교

초등학교 가는 길이 좀 아쉽다

이렇게 다리를 건너야 한다

곤지암역

판교까지 23분

 

 

부리남 분석

1. 비교단지 호가 vs 분양가
- 초월롯데캐슬 84㎡ 호가 : 4.8억(14/15층)

- 곤지암역 제일풍경채 84㎡ 분양가 : 6.05억
- 초월롯데캐슬(2004년 7월 준공, 398세대)를 비교단지로 잡았습니다. 곤지암역 일대는 서두에서 언급드린 것처럼 주거단지가 없습니다. 경강선을 따라 이동해봅니다. 초월역 역세권 브랜드 단지이지만, 연식은 23년 차이납니다. 세대수도 더 적은데요. 이를 감안한 비교가치는 6.15억으로 안전마진은 1000만원입니다.

2. 규제사항 : 비규제지역, 분양가상한제 미적용

3. 전매제한 : 6개월

4. 재당첨제한 : 없음
5. 거주의무 : 없음
6. 중도금대출 : 60%, 이자후불제

7. 최초 경쟁률

962개의 통장이 들어왔다

8. 최종의견
서두에서 제가 실망한 이유는 잔여세대의 개수를 확인하고 나서입니다. 전체 세대수는 줄어들었지만, 타입별 세대수를 확인해보면, 84A가 늘었습니다. 즉, 잔여세대를 그대로 믿어서는 안됩니다. 사후접수와 임의공급에는 차이가 분명있습니다. 그나마, 사후접수는 잔여세대를 신뢰할 만해서 계약률을 집계하는데요. 이번에는 사후접수임에도 잔여세대가 들쑥날쑥입니다. 청약홈에도 분명 나눠서 게시해야하지만, 사업주체도 여기도 올렸다가 저기도 올렸다가, 문구도 달라지고 그렇습니다. 그래서, 이번에는 사후접수임에도 잔여세대가 의미 없습니다. 임의공급처럼 사업주체가 원하는 데로 공급을 늘릴 수도 줄일 수도 있습니다. 즉, 더 남았다는 뜻입니다.

사후접수와 임의공급은 차이가 있다

곤지암역 제일풍경채는 역세권 희소성으로 접근하는 단지입니다. 비규제지역으로 LTV 70%를 적용하여, 잔금대출시 필요현금은 1.81억+@(취득세, 발코니확장비, 옵션비, 중도금대출이자)입니다. 전세를 준다면, 힐스테이트 초월역 84타입이 3.0억부터 시작합니다. 하지만, 위에서 언급드린데로 곤지암역 제일풍경채는 역세권이라, 입주시에는 전세는 3.5억부터 가능할 것으로 보입니다. 직접 입주하는 것이 더 낫네요.

곤지암역 제일풍경채를 계약하기 전에 살펴봐야할 대안은 2곳입니다. 먼저, 힐스테이트 광주곤지암역입니다. 제일풍경채보다 역에서는 거리가 있지만, 계약금 5%로 변경되었습니다. 84타입 분양가 6.09억으로 400만원 더 비싸지만, 총 635세대로 조금더 세대수가 많고, 1군 브랜드입니다.

다음은 곤지암역 센트럴 아이파크입니다. 초역세권 단지이지만, 347세대입니다. 그리고, 분양가는 좀더 높았습니다.

위의 대안들을 살펴본다면, 제일풍경채는 밸런스가 좋은 단지입니다. 게다가, 이번 무순위청약부터는 힐스테이트 곤지암역처럼 계약금이 5%로 변경되었습니다. 분양권 거래에 있어서 초기투자금이 작은 단지가 거래가 더 잘 됩니다. 무순위청약이 아니어도 견본주택 방문으로 동호지정계약 가능하고요. 이상, 부동산 리뷰해주는 남자, 부리남이었습니다.

이왕 방문한다면, 3월 3일에 샤낼백을 노려보자

59A는 마감되었다고 한다(지난 줍줍 팝업)

분양 홈페이지

곤지암역 제일풍경채

곤지암역 제일풍경채

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